Location AirBnB et Impôts : Attention aux règles Fiscales !

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Vous louez une chambre, un appartement, une maison sur AirBnb ? Devez-vous déclarer ces revenus au fisc ? Comment les déclarer ? Quels sont les risques si je ne déclare pas mes revenus AirBnb ? AirBnb communique t-il mes gains à l’administration fiscale ? 

Tout savoir sur la fiscalité de votre location AirBnb !

Dois-je déclarer mes revenus de location AirBnb au fisc ? 

Je dois déclarer mes gains au titre de l’impôt sur le revenu en location meublée

Le logement que vous louez par AirBnb sera le plus souvent considéré comme une location meublée, le but étant de permettre au utilisateur de profiter d’un logement tout équipé pour un court séjour.

Or les profits provenant de la location meublée effectuée à titre habituel et quelle que soit votre qualité si vous louez en tant que propriétaire ou si vous sous-louez en tant que locataire, nécessitent une déclaration dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Pour l’administration constitue une location meublée qui relève des BIC si les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner au logement un minimum d’habitabilité (Literie, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, frigo, vaisselle, ustensiles de cuisine…)

Ainsi si vous tirez des revenus d’une location faite en AirBnb vous devez déclarer ces revenus au titre de l’impôt sur le revenu, sauf à bénéficier d’un cas d’exonération très précis…

Les deux cas d’exonération des revenus AirBnb dont je peux bénéficier 

Vous pouvez bénéficier d’une exonération de vos revenus AirBnb, ce qui vous libère de toutes déclarations dans deux cas :

1. Si vous louez ou sous-louez une pièce dans votre habitation principale et qu’il s’agit pour votre locataire de son habitation principale également

Vous pouvez bénéficier d’une exonération si vous remplissez les trois conditions suivantes :

  • les pièces louées ou sous-louées doivent faire partie de votre résidence principale ;
  • les pièces doivent également constituer pour le locataire ou le sous-locataire sa résidence principale (sachant que pour l’administration les étudiants doivent être considérés comme ayant leur résidence principale au lieu où ils séjournent habituellement au cours de l’année universitaire, même s’ils ont conservé leur domicile légal chez leurs parents) ;
  • le prix de location annuelle ne doit pas dépasser charges non comprises 184 € par mètre carré en Ile-de-France et 135 € dans les autres régions (ainsi si vous louez une pièce de 15m2  dans votre résidence vous n’avez rien à déclarer si vos revenus annuels tirés de cette location sont inférieurs à 2 760 euros = 15m2 x 184 €)

2. Si vous louez ou sous-louez une pièce dans votre habitation principale sans qu’il s’agisse pour votre locataire de son habitation principale

Si vous louez à titre habituel une ou plusieurs pièces de votre habitation principale vous êtes exonérées de l’impôt sur le revenu sur le produit de ces locations lorsque celui-ci n’excède pas 760 € TTC par an.

Donc si vous louez une chambre dans votre habitation principale et que cette location vous rapporte moins de 760 € vous n’avez pas à déclarer ces revenus.

Au delà de 760 € de revenus par an, vous devez déclarer l’intégralité de vos revenus et vous serez imposable sur la totalité des produits nets retirés de la location.

Suis-je soumis à la taxe de séjour ? 

Les voyageurs qui réservent des logements Airbnb situés à Ajaccio, Annecy, Antibes, Avignon, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Chamonix, La Rochelle, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Malo, Strasbourg ou Toulouse devront payer la taxe de séjour.

La taxe de séjour sera collectée directement par le site AirBnb (incus dans les frais de services du site) donc vous n’avez à remplir aucune obligation déclarative ou de recouvrement concernant la taxe de séjour. Le montant de la taxe varie de 20 centimes d’euros à quatre euros selon les communes.

Comment déclarer mes revenus de location AirBnb ? 

Si vous recherchez des informations détaillées sur les transactions réalisées vous pouvez visualiser vos revenus à tout moment sur votre compte Airbnb.

Après avoir vérifier le montant des revenus que vous avez engendrés il convient de se demander comment déclarer ces revenus.

Vous faites de la location meublée donc vous déclarerez toujours vos revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Cependant vous  devez déterminer si vous êtes un louer meublé professionnel ou non professionnel ?

Vous êtes un loueur meublé professionnel : BIC professionnel

Vous êtes un loueur meublé professionnel si vous répondez aux conditions suivantes :

  • Un membre de votre foyer fiscal doit être inscrit au RCS (registre du commerce et des sociétés) en qualité de loueur professionnel ;
  • Les revenus que vous tirez des locations pour l’ensemble du foyer fiscal excèdent 23 000 euros ;
  • Les revenus tirés de la location doivent excéder vos autres revenus tel que vos salaires (la location d’immeubles doit vous rapporter plus que votre salaire ou que vos dividendes d’action par exemple).

Les avantages du loueur meublé professionnel : En tant que loueur meublé professionnel vous allez déclarer vos revenus dans la catégorie des BIC mais vous allez également déduire vos charges (ex : frais de réparation et aménagement du logement).

Si vous constatez un déficit en fin d’année (plus de charges que de revenus) ils seront imputables sur votre revenu global e sans limitation, c’est à dire que ces déficits vont venir en diminution par exemple du montant de vos salaires, de vos dividendes, ou encore de vos bénéfices non commerciaux.

Où déclarer ces revenus ? Utilisez le formulaire n°2031 pour déclarer vos revenus de loueur meublé professionnel.

Vous êtes un loueur meublé non professionnel : BIC non professionnel 

Vous êtes un loueur meublé non professionnel si vous ne répondez pas aux 3 conditions exposées ci-dessous pour les loueurs meublés professionnels.

Vous disposez de deux solutions pour déclarer vos revenus :

  • 1ère solution : Vous relevez du régime des micro entreprises 

Vous pouvez opter pour le régime des micros-entreprises si vos revenus annuels tirés de la location sont inférieurs à 32 900 euros.

En relevant du régime des micro-entreprises vous déclarez seulement vos revenus et pas vos charges.

Vous ne déclarez aucune charge mais l’administration appliquera automatiquement un abattement forfaitaire de 50 % avec un minimum de 305 euros qui représentera les charges.

Ainsi si vous avez 5 000 euros de revenus annuels tirés de la location vous serez imposé seulement sur 2 500 euros.

Où déclarer ces revenus ? Utilisez le formulaire n°2042 C et déclarez en case 5ND le montant total de vos revenus, à ce montant l’administration appliquera automatiquement l’abattement de 50%.

Cas spécifique de la chambre d’hôtes ! Si vous avez déclaré en mairie effectuer une location en « meublés de tourisme » ou une location de « chambres d’hôtes » (Les chambres d’hôtes sont situées chez l’habitant et la location doit être assorties de prestations comme la fourniture de repas) l’activité de location est assimilée à une activité de vente de marchandises et vous bénéficiez d’un abattement de 71% et non pas de 50%.

Attention à compter des impositions établies au titre de 2016, les loueurs de gîtes ruraux labellisés « Gîtes de France »  ne bénéficie de ce régime que si le gîte est classé « meublé de tourisme ».

Où déclarer ces revenus ? Utilisez le formulaire n°2042 C et déclarez en case 5NG le montant total de vos revenus, à ce montant l’administration appliquera automatiquement l’abattement de 71%.

  • 2ème  solution : Vous relevez du régime du bénéfice réel

Vous pouvez opter pour la déclaration du bénéfice réel peu importe le montant de vos revenus, le régime réel est obligatoire si vos revenus dépassent 32 900 euros.

En vous soumettant au bénéfice réel vous devez déclarer vos revenus mais également vos charges (travaux de réparation par exemple).

Avantage du bénéfice réel : Si vous avez réalisez de nombreux travaux dans votre logement dont le montant dépasse l’abattement de 50% prévu pour le régime des micro-entreprises il peut être intéressant pour vous d’opter pour le régime réel afin de déduire de vos revenus locatifs l’intégralité des travaux en tant que charges.

Inconvénient du bénéfice non professionnel réel : Les déficits issus de la location ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes. Vous ne pourrez pas venir diminuer le montant de vos salaires par l’existence d’un déficit au titre de votre location, alors que c’est possible si vous êtes un loueur meublé professionnel.

Où déclarer ces revenus ? Utilisez le formulaire n°2042 C et délarer en case 5NA le montant total de vos revenus ou en case 5NY et 5GA le montant des déficits.

Quels sont les risques si je ne déclare pas mes revenus de location AirBnb, pas vu pas pris ? 

AirBnb communique t-il le montant de vos revenus à l’administration fiscale ? 

Alors que la Commission des Finances du Sénat avait adopté un amendement au projet de loi République numérique visant à obliger AirBnb a une obligation de déclaration automatique de vos revenus à l’administration fiscale, cet amendement a été retiré.

Ainsi, pour le moment AirBnb ne communique pas de façon spontanée le montant de vos gains à l’administration fiscale.

Cependant pour les revenus gagnés à partir de 2019 les règles changent !

A partir de 2019 les plateformes en ligne devront transmettre une déclaration automatique sécurisée (DAS) des revenus de leurs utilisateurs à l’administration fiscale (Article 1649 quater A bis du CGI)

La déclaration devra comporter pour chacun des utilisateurs les éléments suivants :

  • l’identité de la personne physique ou morale inscrite sur la plateforme et son statut sur la plateforme (particulier ou professionnel)  ;
  • l’adresse électronique de l’utilisateur ;
  • le montant total des revenus bruts perçus par l’utilisateur au cours de l’année
  • la catégorie à laquelle se rattachent les revenus bruts perçus.

Nous pouvons douter de l’efficacité de cette déclaration, en effet aucune sanction n’est pour le moment prévue en cas d’absence de de déclaration.

En attendant 2019, pour le moment la seule obligation qui pèse sur AirBnb est de vous informer sur les obligations fiscales et sociales qui vous incombent concernant les transactions réalisées à compter du 1er juillet 2016.

AirBn doit également vous adresser, en janvier de chaque année, un document récapitulant le montant brut des transactions dont elle a connaissance et que vous avez perçu au cours de l’année précédente.

Je ne déclare pas mes revenus de location AirBnb que peut faire le fisc ? 

Les services fiscaux dispose d’un droit de communication non nominative, ainsi un contrôleur des impôts a la possibilité d’obtenir des  informations auprès de AirBnb sur vos revenus engendrés en effectuant une demande de communication à AirBnb.

Encore faut-il que votre déclaration de revenus soit contrôlée, sachant que ne pas déclarer des revenus comporte toujours un risque de redressement. Notamment si vous minorez largement votre déclaration de revenus alors que vous effectuez une location d’un appartement dans une zone fortement rémunératrice, l’administration fiscale sera nécessairement attirée par ce montant ostensiblement minoré.

Plutôt que de minorer le montant de vos revenus locatifs, plusieurs techniques d’optimisation fiscale peuvent être mises en place, n’hésitez pas à contacter un avocat de votre région appartenant au réseau AGN qui se chargera d’étudier votre situation patrimoniale.

Pour l’impôt sur le revenu le droit de reprise de l’administration peut s’exercer jusqu’à la fin de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l’imposition est due.  Ainsi jusqu’en décembre 2016, l’administration peut redresser vos revenus des années 2013, 2014 et 2015.

Vous utiliser la plateforme AirBnb pour louer un logement ? Mais vous ne savez pas comment déclarer vos revenus ? Vous subissez un redressement fiscal concernant vos revenus AirBnb ? Vous souhaitez optimiser votre situation fiscale ? Contactez un avocat de votre région appartenant au réseau AGN, il vous conseillera et sécurisera votre activité de location AirBnb. 

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